СЪДЪРЖАНИЕ
При краткосрочно предоставяне на недвижими имоти чрез онлайн платформи се дължат определени данъци (патентен данък, или данък върху доходите на физическите лица, или корпоративен данък, или ДДС) и осигурителни вноски. За разлика от дългосрочните наеми, при които обичайно разходите по поддържане на жилището, сметките за консумативи и дребните ремонти са за сметка на наемателя, при краткорсочното даване под наем чрез платформи като Air BNB, Booking и други подобни, дейността се определя като хотелско настаняване и по тази причина данъчните задължения са различни. В повечето случаи тази дейност се определя като търговска по смисъла на Търговския закон (ТЗ) и подлежи на задължителна регистрация по ЗДДС за т.нар. доставки на услуги, данъкът за които е изискуем от получателя.
Облагането на доходите/приходите от тази дейност на първо място зависи от статута на лицето, което я извършва, а именно:
- Физическо лице, в т.ч. и едноличен търговец. След промените в данъчното законодателство, които действат от 01.01.2020 г., доходите от тази дейност се облагат основно с патентен данък. В случай, че лицето не отговаря на условията за облагане с патентен данък то се облага с данък по реда на Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
- Юридическо лице - 10% корпоративен данък
Облагане с патентен данък
Този начин на облагане е приложим за физически лица, в т.ч. едноличните търговци, които:
- имат годишен оборот по-малък от 100 000 лв. и
- не са регистрирани по ЗДДС, с изключение на регистрация при доставки на услуги по чл. 97а и за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон и
- извършват точно определена (патентна) дейност, а именно - отдаване за ползване на места за настаняване* с не повече от 20 стаи, категоризирани с една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма.
*Местата за настаняване са хотели, мотели, апартаментни туристически комплекси, вилни селища, туристически селища и вили и др., изброени в чл. 3, ал. 2, т. 1 от Закона за туризма.
Патентният данък се администрира от общинските власти (не от НАП), като размерът за данъка при краткосрочно отдаване под наем, на места за настаняване с по-малко от 20 стаи с категория 1 или 2 звезди или регистрирани по Закона за туризма, е в диапазона между 25 и 250 лв. годишно (за всеки отделен имот за 2021 г.). Можете да проверите точния размер на данъка на сайта на Вашата община.
Деклариране на патентен данък.
За да облагате дейността си с патентен данък, трябва да подадете декларация в общината по местонахождение на имота до 31 януари на годината, през която ще осъществявате дейността или непосредствено преди началото й, ако тя започва след 31 януари.
Внасяне на патентен данък
Патентният данък може са се плати на 4 вноски:
- за първо тримесечие – до 31 януари;
- за второ тримесечие – до 30 април;
- за трето тримесечие – до 31 юли;
- за четвърто тримесечие – до 31 октомври
Плащанията се извършват по сметката на общината, на територията на която се намира имотът.
Независимо, че прилагате режим на облагане с патентен данък, имате задължение да подадете и годишна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ пред Националната агенция за приходите от 10 януари до 30 април на следващата година. В тази декларация няма да доплащате данъци, но ще трябва да попълните Приложение № 7 и да направите т.нар. годишно преизчисление на дължимите осигурителни вноски и евентуално да довнесете такива, ако реално получените от вас суми са по-високи от избрания от Вас осигурителен доход, върху който сте се осигурявали авансово. Повече информация можете да видите в рубрика „Осигуряване“.
Вижте подробности за патентния данък на сайта на НАП или се свържете с общинската администрация, на чиято територия се намира имотът.
Данък върху доходите по реда на ЗДДФЛ
Физическите лица, включително едноличните търговци, които не отговарят на условията за облагане с патентен данък, за доходите от отдаване на имот през онлайн платформа се облагат с данък по реда на ЗДДФЛ. В тези случаи редът на данъчно облагане зависи от това дали лицето се определя като търговец по смисъла на ТЗ.
В случай, че се определя като търговец по смисъла на ТЗ, без значение дали е регистрирано като едноличен търговец, доходите от дейността на физическото лице ще се облагат с 15 % данък върху годишната данъчна основа по чл. 28 от ЗДДФЛ. В този случай трябва да се подаде годишна декларация за облагане на доходите, като доходите от тази дейност се попълват в Приложение № 2. В тези случаи заедно с годишната данъчна декларация се представя и годишен отчет за дейността (ГОД). Вижте повече.
Важно! Този режим на данъчно облагане не Ви освобождава от задължението да се регистрирате по съответния ред в Търговския регистър.
Изключение! В случай че като физическо лице извършвате хотелиерски услуги чрез предоставянето на стаи в обитаваното от Вас жилище, включително чрез онлайн платформи, Вие не сте търговец по смисъла на ТЗ. В тези случаи, ако не отговаряте на условията за облагане с патентен данък, доходите Ви ще се облагат с 10 на сто данък върху общата годишна данъчна основа, по ред идентичен с прилагания за доходите от наем и съответно ще се декларират в Приложение № 4 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
10% Корпоративен данък
Този данък е приложим, когато дейността са извършва от юридическо лице и не е приложим за еднолични търговци и физически лица. В този случай се заплаща 10% данък върху данъчната печалба, която се формира чрез преобразуване за данъчни цели на счетоводния финансов резултат. Юридическите лица задължително водят счетоводство, но и счетоводните разходи, свързани с икономическата им дейност, могат да бъдат признати за данъчни цели.
Данъчният финансов резултат и дължимият годишен корпоративен данък се декларират с годишната данъчна декларация по чл. 92 от ЗКПО, като заедно с нея се подава и годишния отчет за дейността.
ДДС и регистрация по ЗДДС за доставки на услуги, данъкът за които е изискуем от получателя (чл. 97а от ЗДДС)
Краткосрочното отдаване под наем на имот чрез онлайн платформи задължително изисква специална регистрация по Закона за ДДС. Това е така, защото ползвате посреднически услуги на платформи като AirBnB, Booking и други подобни, т.е. сте получател на облагаема доставка на услуга с място на изпълнение на територията на страната, предоставена от чуждестранно лице (онлайн платформата), което не е установено на територията на страната. За целта трябва да подадете заявление за регистрация на основание чл. 97а от ЗДДС по електронен път в Портала за е-услуги на НАП, подписано с електронен подпис или на място в офиса на НАП по постоянния ви адрес. Срокът за подаване на заявлението за регистрацията е 7 дневен преди датата, на която данъкът за доставката на посреднически услуги става изискуем.
След като се регистрирате по ЗДДС за вас възникват задължения за подаване на ежемесечни справки-декларации за ДДС, съответно дневници за продажби и покупки. Регистрираните лица на основание чл. 97а от ЗДДС отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени във връзка с извършените доставки на услуги по чл. 21, ал. 2 от същия закон с място на изпълнение на територията на друга държава членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2, т. 3 от закона и извършените вътреобщностни придобивания с място на изпълнение на територията на страната. Тези лица могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките трябва да съдържа един-единствен запис със стойности „нула“ за числовите полета и „интервал“ за символните полета.
Облагане с ДДС
При регистрация на основание чл. 97а от ЗДДС на облагане с данък върху добавената стойност ще подлежат само получените доставки на посредническите услуги, като за тях се прилага ставка на данъка от 20 на сто. За да начисли данъка за тези доставки, лицето следва да издаде протокол не по-късно от 15 дни от датата, на която данъкът за доставката е станал изискуем. За регистрираните по този ред лица не възниква право на приспадане на данъчен кредит за начисления данък за получени от него доставки на стоки и/или услуги, включително и за начисления данък за получените доставки на посредническите услуги.
Следва да се има предвид, че лице, което е регистрирано на основание чл. 97а от ЗДДС и за което възникнат основания за задължителна регистрация по чл. 96, 97 и 99 от същия закон или за регистрация по избор по чл. 100, ал. 1 и 2 от закона, се регистрира по реда и в сроковете за задължителна регистрация или регистрация по избор.
Осигуряване
Независимо дали дейността по краткосрочно отдаване под наем на имот чрез онлайн платформи се облага с патентен данък или данък върху доходите на физическите лица, за нея се дължат осигурителни вноски – за социално осигуряване, допълнително задължително пенсионно осигуряване в универсален пенсионен фонд (ДЗПО в УПФ) и здравно осигуряване. Преди да започне осигуряването, физическото лице трябва да се регистрира в регистър БУЛСТАТ при Агенцията по вписванията като самоосигуряващо се лице (упражняващо свободна професия, коeто подлежи на предварителна регистрация, определена с нормативен акт или извършва дейност, за която подлежи на облагане с патентен данък при условията и по реда на ЗМДТ и не e едноличен търговец, както и лице, което се облага по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ) и да получи единен идентификационен код (ЕИК) от Регистър БУЛСТАТ.
След като самоосигуряващото се лице получи ЕИК от регистър БУЛСТАТ, подава в НАП декларация за регистрация на самоосигуряващо се лице (ОКД 5), с която декларира начало на осигуряването. Важно е да се отбележи, че със същата декларация може да се декларира и прекъсване, възобновяване и прекратяване на дейността, ако в определен период тази дейност не се извършва. Върху предварително избран осигурителен доход се правят авансово вноски за социално и здравно осигуряване, като сумите се превеждат по сметките на НАП до 25 число на следващия месец за който се отнасят. Всеки месец, също до 25 число самоосигуряващите се подават и осигурителна декларация образец 1.
Подаването на декларациите и плащането на вноските може да стане по електронен път в Портала за е-услуги на НАП с електронен подпис или безплатния персонален идентификационен код. Освен ежемесечните осигурителни декларации, самоосигуряващите се подават и годишна декларация за облагане на доходите в която се прави т.нар. годишно изравняване на осигурителния доход. Например, ако е избран минималният осигурителен доход от 650 лв.,(за 2021 г. ) върху който се правят месечни вноски, а реално полученият доход от краткосрочен наем чрез онлайн платформи е 1000 лв. месечно, с подаването на годишната декларация за доходите и съдържащата се в нея справка за окончателлния размер на осигурителния доход се извърша годишно преизчисление и се довнасят вноските за превишението над 650 до 1000 лв. месечно.
Размер на вноските и покрити осигурени социални рискове
Самоосигуряващите се лица подлежат на задължително обществено осигуряване за инвалидност поради общо заболяване, за старост и смърт, т.е. за фонд за фонд „Пенсии“ на ДОО. По свой избор могат да се осигуряват и за общо заболяване и майчинство - фонд „Общо заболяване и майчинство“ на ДОО, като размерът на осигурителните вноски е както следва:
- oсигурителни вноски за родените преди 1 януари 1960 г.;
- за фонд „Пенсии“ на ДОО – 19.8%;
- за здравно осигуряване – 8%;
- в случай, че са избрали да се осигуряват и за фонд „Общо заболяване и майчинство“ на ДОО, осигурителната вноска за този фонд е е в размер на 3.5%;
- oсигурителни вноски за родените след 31 декември 1959 г.;
- за фонд „Пенсии“ на ДОО – 14.8%;
- за здравно осигуряване – 8%;
- Универсален пенсионен фонд – 5;
- в случай, че са избрали да се осигуряват и за фонд „Общо заболяване и майчинство“ на ДОО, осигурителната вноска за този фонд е е в размер на 3.5%